Kündigung wegen Eigenbedarf – Voraussetzungen & Formalien für Vermieter

Einordnung im Themenbereich Rechte & Pflichten

Die Eigenbedarfskündigung ist Teil des Themenclusters Rechte & Pflichten für Vermieter. Sie steht in engem Zusammenhang mit Modernisierung, Mieterhöhung und allgemeinen Vermieterpflichten.

Wer darf Eigenbedarf anmelden?

Eigenbedarf ist nur für einen klar begrenzten Personenkreis zulässig. Üblicherweise zählen dazu:

• Vermieter selbst
• enge Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern, Enkel)
• teilweise weitere Angehörige, wenn eine persönlich enge Bindung besteht

Reine Kapitalanlagegesichtspunkte reichen nicht aus. Es muss ein nachvollziehbares, konkretes Nutzungsinteresse bestehen – etwa der Umzug eines Familienmitglieds in die Nähe des Arbeitsplatzes oder der Bedarf an einer kleineren oder größeren Wohnung.

Begründung der Eigenbedarfskündigung – konkrete Angaben sind Pflicht

Das Kündigungsschreiben muss den Eigenbedarf verständlich und nachvollziehbar erläutern. Dazu gehören in der Regel:

• für welche Person die Wohnung benötigt wird
• welche familiäre oder persönliche Beziehung zu dieser Person besteht
• warum genau diese Wohnung benötigt wird (Lage, Größe, Zuschnitt)
• zu welchem Zeitpunkt der Einzug geplant ist

Allgemeine Floskeln („die Wohnung wird privat benötigt“) genügen in der Regel nicht. Je konkreter der Nutzungswunsch beschrieben wird, desto geringer ist das Risiko von Missverständnissen und rechtlichen Angriffspunkten.

Kündigungsfristen & Formvorschriften

Für eine Eigenbedarfskündigung gelten die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Wichtig ist:

• die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Brief, keine E-Mail)
• sie muss eigenhändig unterschrieben sein
• der Zugang beim Mieter muss rechtzeitig erfolgen, damit die Frist einhält wird

Bestehen mehrere Vermieter, müssen grundsätzlich alle Kündigungsberechtigten unterschreiben. Die Frist beginnt erst mit Zugang der Kündigung beim Mieter.

Härtefälle & Widerspruchsmöglichkeiten der Mieter

Mieter haben unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, der Kündigung zu widersprechen – etwa bei besonders schwerer persönlicher Härte. Beispiele können ein hohes Alter, schwere Erkrankungen oder eine fehlende Ersatzwohnung in zumutbarer Entfernung sein.

Vermieter sollten deshalb einkalkulieren, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht automatisch zum Auszug führt. Je sorgfältiger der Anlass dokumentiert und je fairer die Kommunikation erfolgt, desto eher lassen sich Lösungen ohne gerichtliche Auseinandersetzung finden.

Dokumentation & Planung

Eine vorausschauende Planung hilft, Konflikte zu vermeiden. Empfehlenswert sind:

• klare interne Dokumentation, warum und ab wann Eigenbedarf besteht
• Überlegungen, ob es im Haus eine andere freie oder frei werdende Wohnung gibt
• eine realistische Einschätzung der Fristen für Auszug und geplanten Einzug

Je transparenter der Ablauf, desto eher lässt sich eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter finden.