Modernisierung ankündigen – Fristen, Inhalte & Pflichten für Vermieter

Teil des Themenbereichs Rechte & Pflichten

Modernisierungen greifen tief in das bestehende Mietverhältnis ein. Sie stehen in engem Zusammenhang mit Mieterhöhungen, möglichen Härteeinwänden der Mieter und der langfristigen Ausrichtung der Immobilie.

Was gilt als Modernisierung – und was ist nur Instandhaltung?

Rechtlich wird zwischen Instandhaltung und Modernisierung unterschieden:

• Instandhaltung erhält den bisherigen Zustand (z. B. Austausch defekter Bauteile).
• Modernisierung verbessert den Gebrauchswert oder die Energieeffizienz der Wohnung, etwa durch Wärmedämmung, neue Fenster oder eine effizientere Heizungsanlage.

Nur Modernisierungsmaßnahmen berechtigen in der Regel zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung. Die korrekte Einordnung ist daher entscheidend für die spätere Abrechnung.

Welche Angaben muss die Modernisierungsankündigung enthalten?

Die Ankündigung muss den Mietern ermöglichen, die Maßnahmen und deren Auswirkungen einzuschätzen. Üblich und rechtlich erforderlich sind insbesondere:

• Art und Umfang der Maßnahmen (z. B. Dämmung Fassade, Fenstertausch, Heizungserneuerung)
• voraussichtlicher Beginn und Dauer der Arbeiten
• zu erwartende Beeinträchtigungen (Lärm, Staub, zeitweise Nutzungseinschränkungen)
• voraussichtliche Kosten der Modernisierung
• voraussichtliche Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahmen

Je konkreter die Angaben sind, desto leichter können Mieter die Situation einordnen – und desto geringer ist das Risiko späterer Einwände wegen unzureichender Information.

Fristen für die Modernisierungsankündigung

Zwischen Zugang der Ankündigung und Beginn der Arbeiten muss eine Mindestfrist liegen. Die Frist soll sicherstellen, dass Mieter sich auf den Zeitraum der Bauarbeiten einstellen können.

Vermieter sollten den Zugang der Ankündigung dokumentieren (z. B. per Einwurfeinschreiben), um bei späteren Rückfragen nachweisen zu können, wann die Information zugestellt wurde.

Kosten, Umlage und spätere Mieterhöhung

Modernisierungskosten können in einem bestimmten Rahmen auf die Miete umgelegt werden. Wichtig ist:

• nur tatsächliche Modernisierungskosten sind umlagefähig, keine reinen Instandhaltungsanteile
• Kosten müssen nachvollziehbar dokumentiert werden
• die spätere Mieterhöhung muss formell korrekt erklärt werden

Der ergänzende Beitrag „Mieterhöhung korrekt durchsetzen“ zeigt, wie Vermieter die Modernisierung in die künftige Mietgestaltung einbinden.

Härteeinwände der Mieter – was Vermieter wissen sollten

Mieter können sich in bestimmten Fällen auf eine unzumutbare Härte berufen, etwa bei schwerer Krankheit, sehr hohem Alter oder einer unvertretbaren wirtschaftlichen Belastung durch die geplante Mieterhöhung.

Vermieter sollten Einwände ernst nehmen und prüfen, ob zeitliche Anpassungen, kleinere Anpassungen im Maßnahmenpaket oder andere Lösungen möglich sind. Eine saubere Dokumentation der Kommunikation zahlt sich im Konfliktfall aus.