Mietpreisbremse prüfen – wann sie gilt und was Vermieter beachten müssen
Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Mieten in stark gefragten Wohnlagen deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegen. Für Vermieter ist entscheidend, ob die eigene Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, welche Ausnahmen gelten und wie die zulässige Miete korrekt berechnet wird. Dieser Beitrag bietet eine fundierte, praxisnahe Orientierung.
Einordnung im Themencluster Vermieter-Know-How
Die Prüfung der Mietpreisbremse ist eng verbunden mit rechtlichen Vorgaben, der ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsregelungen. Die folgenden Beiträge bieten zusätzlichen Kontext:
Wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich in von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob der Standort deiner Wohnung dazu gehört, ergibt sich aus den jeweiligen Landesverordnungen. Typisch sind Großstädte und Ballungsräume, in denen das Mietniveau überdurchschnittlich angestiegen ist.
Liegt die Wohnung in einem dieser Gebiete, darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – sofern keine Ausnahme greift.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Die Regelung gilt nicht für alle Wohnungen. Der Gesetzgeber hat mehrere Ausnahmen vorgesehen, um Investitionen und Neubau nicht auszubremsen:
- Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden.
- Umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen der Investitionsumfang einen Neubau ähnelt.
- Vormiete oberhalb der Grenze: Wurde bereits zuvor eine höhere Miete verlangt, darf sie in dieser Höhe weitergegeben werden – aber nur, wenn dies gegenüber dem neuen Mieter transparent offengelegt wird.
- Modernisierungszuschläge, die bei energetischen oder nachhaltigen Verbesserungen auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen.
Diese Ausnahmen müssen schriftlich begründet werden, spätestens bei Abschluss des Mietvertrags. Fehlende Angaben können später zur Rückforderung überhöhter Mieten führen.
Zulässige Miete korrekt berechnen
Kern der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in der Regel aus dem qualifizierten Mietspiegel ergibt. Zur Berechnung werden Baujahr, Ausstattung, Wohnlage, Modernisierungsstand und Wohnungsgröße berücksichtigt.
Auf den so ermittelten Wert dürfen Vermieter maximal 10 % aufschlagen. Modernisierungsmaßnahmen können gesondert berücksichtigt werden, sofern sie nachweislich zu einer energetischen oder qualitativen Verbesserung führen.
Fehler, die Vermieter vermeiden sollten
Zu hohe Mieten oder unvollständige Angaben können zu Rückzahlungen führen. Häufige Fehler sind:
- berücksichtigte Modernisierungskosten sind nicht sauber dokumentiert
- Ausnahmen werden nicht schriftlich erklärt
- der zugrunde gelegte Mietspiegel ist nicht aktuell
- die Vergleichsmiete wurde falsch eingeordnet (Lage, Baujahr, Ausstattung)
Eine sorgfältige Dokumentation schützt vor späteren Auseinandersetzungen.
Redaktioneller Überblick der Redaktion 1A-Portale.de. Die Inhalte bieten Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.
